11月4日，長春市中級人民法院召開“化解物業服務合同糾紛專項整治活動”新聞發布會。為統一裁判尺度，向全社會宣傳物業服務合同相關法律知識，長春市中級人民法院對外公布五起典型案例，便于公眾了解物業服務合同相關法律知識。
一、長春市某物業服務有限公司與劉某物業服務合同糾紛案
關鍵詞：房屋質量問題拒繳納
長春市某物業服務有限公司與劉某物業服務合同糾紛一案，因劉某自2012年1月1日起至今未繳納物業費，物業公司起訴至人民法院。
法院認為，物業公司為劉某所在小區提供物業服務，雙方形成物業服務合同關系，劉某應及時繳納物業費用。在審理中，劉某提出以房屋漏水系房屋質量問題未得到解決為由拒絕繳納物業費，經審理，法院認為業主房屋的專有部分漏水的問題不屬于雙方約定的物業服務范圍，房屋專有部分的漏水問題系房屋質量問題，應由業主依據商品房買賣合同關系向出售房屋的開發商主張權利。如劉某認為物業公司服務存在瑕疵，可向該物業公司反映或者通過業主委員會向物業公司提出建議，而不應成為拒絕繳納物業管理費的理由。
法院解讀：本案依法維護了物業公司的合法權益，強調了開發商與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同及經由法定程序后由業主委員會簽訂的物業服務合同對業主具有普遍約束力。若無特殊情況，一般應鼓勵業主按時交納物業費，以保障小區物業服務的正常運轉。本案的正確處理為促進物業服務行業的健康發展起到了良好的示范作用。
二、長春某物業管理有限公司與游某物業服務合同糾紛案
關鍵詞：服務未達到合同約定未繳納
長春某物業管理有限公司與游某物業服務合同糾紛一案，雙方簽訂前期物業服務合同后，物業公司一直為該小區提供物業服務。因案涉小區的業主大會和業主委員會一直未成立，故前期物業服務合同期滿后并未續簽。物業公司事實上持續為該小區提供了物業管理服務。游某尚欠物業公司2015年至2019年的物業費，物業公司遂起訴至人民法院，請求游某給付物業費、車位費總計15429.84元及違約金4628.95元。游某抗辯稱物業公司提供的物業服務未達到合同約定的標準。
經審理，法院認為物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業公司的決定，物業公司繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期?？陀^上，游某接受了物業公司的物業服務，故雙方之間存在有效的物業服務合同關系。游某提供的證據能夠證明物業公司對其提供的物業服務存在瑕疵，故對于物業費、車位費進行了酌減，對于公司主張的違約金亦未予保護。
法院解讀：本案中，法院一方面依法確認業主與物業公司之間存在物業服務合同關系，防止因未及時續簽物業服務合同但實際上繼續提供物業服務的物業公司合法權益受到損害，強調保障小區物業服務的正常運轉是全體業主的最大共同利益。另一方面，對于物業公司物業服務不達標的問題依法予以酌減部分物業費，實現了物業公司與業主權利義務的平衡。
三、公主嶺市某物業管理有限公司與米某、馬某物業服務合同糾紛案
關鍵詞：服務存在瑕疵未繳納
公主嶺市某物業管理有限公司與米某、馬某物業服務合同糾紛一案中，物業公司于2016年1月1日進駐案涉小區提供物業服務，故物業公司與小區業主形成了事實上的物業服務合同關系。米某、馬某自2018年開始未繳納物業費。
一審審理中，物業公司承認物業服務存在不到位的地方，但其稱服務不到位系因業主拖欠物業費造成，法院認為物業公司并未盡到物業服務義務，故酌情調減物業費的30％。
宣判后，物業公司提起上訴，稱在物業服務合同履行的過程中，米某、馬某存在故意拖欠物業費的行為，違約在先，故不應對其物業費予以調減。二審中，長春市中級人民法院認為，綜合全案證據，物業公司提供的物業服務確實存在瑕疵，應通過整改達到協議約定的標準。由此原審扣減30%的物業費并無不當之處。
法院解讀：本案一方面提醒物業服務公司要提高自身服務能力水平，提高履約能力，另一方面則提醒廣大業主應具有證據意識，在訴訟中要主動收集、提交證據。
四、長春市某物業有限責任公司與溫某物業服務合同糾紛案
關鍵詞：服務質量問題拖欠物業費
長春市某物業有限責任公司與溫某物業服務合同糾紛一案，雙方物業合同簽訂后，物業公司實際為案涉小區提供了物業服務，案涉物業服務合同到期后并未續簽，但物業公司持續為小區業主提供了物業服務。溫某拖欠物業費總計5892元。物業公司提起訴訟請求溫某給付拖欠的物業費并給付違約金2419元。
溫某辯稱其因物業服務存在質量問題故拖欠物業費。法院認為業主接受了物業公司提供的服務，應及時交納物業服務費用，以確保物業服務工作的有效運行。物業服務管理因受眾群體廣、管理事項多，具有廣泛性、持續性等特點，不能以個別時點的瑕疵狀態而完全否定物業公司履行管理維護義務的事實，判決溫某給付拖欠的物業服務費，同時，考慮溫某拖欠物業費系因房屋損壞事出有因，故對違約金部分予以駁回。
法院解讀：本案的妥善解決警示物業服務企業，要進一步優化其服務質量、服務水平，同時提示廣大業主，繳納物業服務費用是業主的合同義務，不應以個別瑕疵的存在為由拒絕繳納物業費。物業費的繳納是物業企業存在的基礎，園區的整潔、美觀依賴于物業服務企業的良好運轉，也是業主的根本利益和共同利益所在。
五、張某與張某甲、長春某物業服務有限公司確認合同效力糾紛案
關鍵詞：物業服務合同無效
張某與張某甲、長春某物業服務有限公司確認合同效力糾紛一案中，張某甲系案涉小區業主委員會主任，張某甲與物業公司未經業主大會同意續簽物業服務合同，后物業公司實際提供了物業服務。
張某系案涉小區業主，在本案中請求確認案涉物業服務合同無效。物業公司抗辯稱依據張某甲業主委員會主任的身份及其在案涉物業合同上加蓋公章的行為，可以構成表見代理，案涉物業合同應屬有效。
經審理，法院認為物業公司在合同簽訂過程中未盡到形式審查義務，不屬于善意相對人，不能構成表見代理，故確認張某甲作為代理人與被上訴人長春市某物業服務有限公司簽訂的物業服務合同對上訴人張某及其他案涉小區業主不發生效力。
法院解讀：本案判決警示物業服務企業在簽訂物業合同過程中，對于物業符合合同的簽訂是否經合法程序應盡到審查義務，以避免類似現象的發生。
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